各市（縣）、區住房城鄉建設局、經開區建設局，各有關單位：

　　現將《無錫市物業管理委員會組建運行辦法（試行）》印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

　　無錫市住房和城鄉建設局

　　2023年3月1日

 

無錫市物業管理委員會組建運行辦法（試行）

第一章  總則

　　第一條  為規范本市范圍內物業管理委員會工作，保障物業管理委員會的組建和運行，根據《江蘇省物業管理條例》《無錫市物業管理條例》等相關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條  本市行政區域內住宅小區物業管理委員會的組建、運行和監督管理活動，適用本辦法。非住宅參照本辦法執行。

　　第三條  市物業管理行政主管部門負責建立物業管理委員會成員培訓制度，指導監督縣級市、區物業管理行政主管部門開展物業管理委員會的組建、運行工作。

　　縣級市、區物業管理行政主管部門負責指導轄區內物業管理委員會的組建和運行，并對物業管理委員會組建、運行工作開展培訓。

　　街道辦事處（鎮人民政府）負責轄區內物業管理委員會的組建工作，指導監督物業管理委員會依法履行職責。

　　社區居（村）民委員會應當協助、配合街道辦事處（鎮人民政府）開展物業管理委員會的組建和運行等相關工作，發揮基層黨組織對物業管理委員會的監督作用。

　　第四條  縣級市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）應當對物業管理委員會成員進行物業管理法律、法規和業務知識培訓，提高物業管理水平。

　　

 

　　

第二章  組建條件

　　第五條  一個物業管理區域成立一個物業管理委員會。

　　有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會：

　　（一）不具備成立業主大會條件的；

　　（二）具備成立業主大會條件但未成立，經指導后仍不能成立的；

　　（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的；

　　（四）業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，經多次指導后仍不能調整或者重新選舉業主委員會的；

　　（五）已經劃分物業管理區域但尚未實施專業化物業管理的既有住宅小區需要推行實施專業化物業管理的。

　　第六條  物業管理委員會人數應當為7至11人的單數，由街道辦事處（鎮人民政府）、公安派出所、社區居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位等派員，與業主成員共同組成，其中業主成員不少于總人數的百分之五十。

　　物業管理委員會設立主任1名，副主任1-2名，物業管理委員會主任由街道辦事處（鎮人民政府）指定人員擔任，物業管理委員會副主任由街道辦事處（鎮人民政府）確定，但至少1名副主任由業主擔任。

　　第七條  物業管理委員會的業主成員應當由履行業主義務、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。有下列情形之一的，不宜作為物業管理委員會業主成員：

　　（一）違反國家法律法規，正在被立案偵查，或者曾受過刑事處罰未滿三年的；

　　（二）違反黨紀、黨規，正在被立案調查，或者曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的；

　　（三）參與邪教組織，或者非法組織、參與集體上訪，影響社會穩定的；

　　（四）利用黑惡勢力干預物業管理區域業主、物業使用人正常工作和生活的；

　　（五）采用不正當手段阻撓業主大會、業主委員會、物業管理委員會會議正常召開、選舉及表決的；

　　（六）在本物業管理區域物業服務企業工作，應當回避的；

　　（七）未按規定歸集專項維修資金，拒繳或者未按合同約定繳納物業服務費，或者煽動其他業主拒繳物業服務費的；

　　（八）拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時撤銷的；

　　（九）在物業管理區域內存在違法違規搭建、裝修等行為被執法部門責令整改且尚未整改到位的；

　　（十）法律法規規定的其他情形。

　　第八條  發揮黨建引領下的社區治理作用，推動建立物業管理委員會黨組織。鼓勵引導業主中的中國共產黨黨員、黨代會代表、人大代表、政協委員等積極參選物業管理委員會業主成員。

　　

 

　　

第三章  組建程序

　　第九條  符合成立物業管理委員會條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當及時籌備組建物業管理委員會，并就物業管理委員會成立事項發布公告，明確物業管理委員會的名稱、業主成員資格要求、推薦方式和期限等。

　　公告應當在物業管理區域內顯著位置予以發布，公告時間自發布之日起不少于7日。

　　第十條  街道辦事處（鎮人民政府）應當通知公安派出所、建設單位派員參加。已成立業主大會，或者建設單位已注銷不存在的，建設單位可以不再派員。

　　第十一條  物業管理委員會業主成員通過以下方式產生：

　　（一）社區（村）黨組織推薦；

　　（二）社區居（村）民委員會推薦；

　　（三）業主自薦或者十戶以上業主聯名推薦。

　　其中采用推薦方式的應當經被推薦人本人同意。

　　第十二條  街道辦事處（鎮人民政府）將推薦或自薦的業主成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期不少于3日。業主可就名單提出意見，街道辦事處（鎮人民政府）應當吸納合理意見，綜合考慮產生業主成員建議人選名單。

　　第十三條  街道辦事處（鎮人民政府）組織社區居（村）民委員會對推薦或自薦的業主成員進行資格審查，并通過聽取業主意見、定向征詢等方式，從符合資格條件的業主成員名單中產生物業管理委員會業主成員建議人選。

　　第十四條  街道辦事處（鎮人民政府）應當對物業管理委員會業主成員建議人選進行審定，形成物業管理委員會擬組成成員名單，并在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示內容包含姓名、年齡、政治面貌、身份（黨代會代表、人大代表、政協委員）、職業等信息，公示期不少于7日。

　　業主對公示名單有異議的，可以書面向街道辦事處（鎮人民政府）提出，街道辦事處（鎮人民政府）應當核查，并在15日內以適當方式對核查情況進行反饋。

　　第十五條  街道辦事處（鎮人民政府）應當對物業管理委員會成立作出決定，并將物業管理委員會成員信息在物業管理區域內顯著位置進行公示。物業管理委員會成立自街道辦事處（鎮人民政府）作出決定之日起計算。

　　第十六條  物業管理委員會自成立之日起30日內，持下列材料向街道辦事處（鎮人民政府）進行備案：

　　（一）物業管理委員會備案申請；

　　（二）物業管理委員會成員名單；

　　（三）物業管理委員會工作規則；

　　（四）其他應當提供的材料。

　　對符合規定的，街道辦事處（鎮人民政府）應當予以備案，對手續不齊全的，應當告知理由，并指導物業管理委員會按照要求完善備案資料。

　　物業管理委員會以及工作規則等事項發生變更的，應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告原備案部門。

　　物業管理委員會自成立之日起30日內應當告知物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門，并將有關信息錄入“無錫智慧物業系統”信息平臺。

　　第十七條  街道辦事處（鎮人民政府）根據備案情況向物業管理委員會出具備案證明和印章刻制證明。物業管理委員會持備案證明和印章刻制證明申請刻制物業管理委員會印章，并依法使用。

　　印章內容應當包括物業管理委員會名稱、成立時間。

　　

 

　　

第四章  工作職責

　　第十八條  物業管理委員會應當依法履行職責，接受街道辦事處（鎮人民政府）、社區（村）黨組織、社區居（村）民委員會的指導和監督。

　　第十九條  物業管理委員會履行下列職責：

　　（一）協助街道辦事處（鎮人民政府）推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會；

　　（二）組織業主選聘、解聘物業服務人，確定或者調整物業服務方式、服務標準、服務價格等相關內容，代表業主與物業服務人簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行合同，督促業主繳納物業服務費及其他相關費用；

　　（四）組織征求業主意見，對使用或籌集住宅專項維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設施、改變共用部分用途等公共事項進行決定；

　　（五）協調業主之間因物業使用、維護和管理產生的矛盾糾紛；

　　（六）對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻和制止；

　　（七）配合行政執法機關開展物業管理區域內的執法活動；

　　（八）向業主通報工作情況；

　　（九）業主大會或者業主共同決定賦予的其他職責。

　　第二十條  物業管理委員會成員不得實施下列行為：

　　（一）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料，拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙物業管理區域內正常的物業管理活動；

　　（二）阻擾、妨礙業主大會成立、業主委員會選舉；

　　（三）擅自使用物業管理委員會印章，與未經征求意見的物業服務人簽訂物業服務合同；

　　（四）挪用、侵占業主共有財產；

　　（五）泄露業主信息；

　　（六）鼓動或者煽動業主不繳納物業服務相關費用等嚴重影響物業管理區域內安定和公共秩序的；

　　（七）侵害業主合法權益的其他行為。

　　

 

　　

第五章  運行規則

　　第二十一條  物業管理委員會會議分為定期會議和臨時會議。

　　物業管理委員會定期會議由物業管理委員會通過工作規則確定，明確會議召開頻次，并按照規定執行，每年召開定期會議不得少于一次，并應當以合理方式向全體業主公告年度工作計劃和履職情況。三分之一以上物業管理委員會成員提出召開物業管理委員會會議的，應當召開物業管理委員會臨時會議。

　　第二十二條  物業管理委員會會議由物業管理委員會主任召集和主持，主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集和主持。

　　物業管理委員會會議應當有過半數成員出席，其中業主成員不得委托代理人參加會議。

　　會議召開情況需形成書面記錄，由物業管理委員會明確專人負責。

　　第二十三條  物業管理委員會成員有同等表決權，作出的決定應當經半數以上成員同意并簽字確認。自決定作出之日起3日內在物業管理區域內顯著位置進行公告，并將決定內容告知街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會。

　　第二十四條  對涉及重大事項的決定，物業管理委員會在作出決定前應當征求業主意見。

　　物業管理委員會將擬決定的事項內容在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期不少于15日。業主可在公示期內提出意見，由物業管理委員會負責溝通協調。

　　經專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主明確提出反對意見的，物業管理委員會應當組織召開業主大會進行表決，表決規則依據相關法律規定。

　　物業管理委員會應當將作出決定的事項內容在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少于30日。

　　第二十五條  物業管理委員會發布的公示、公告等書面決定，應當經物業管理委員會主任簽發。

　　第二十六條  物業管理委員會的工作經費經全體業主共同決定，可從經營收益中列支。

　　

 

　　

第六章  監督管理

　　第二十七條  業主應當遵守物業管理委員會作出的決定。

　　物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮人民政府）應當責令限期改正，逾期未改正的，應當依法撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十八條  物業管理委員會成員有下列情形之一的，成員資格自情形發生之日起自動終止：

　　（一）業主成員因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域內業主的；

　　（二）喪失民事行為能力或者因疾病等原因無法履行職責的；

　　（三）以書面形式向物業管理委員會提出辭職的；

　　（四）法律、法規或者工作規則中規定的其他情形。

　　第二十九條  物業管理委員會成員有下列情形之一的，成員資格由街道辦事處（鎮人民政府）予以免除：

　　（一）單位指派成員已經離職，不能再履職的；

　　（二）一年以內累計缺席物業管理委員會會議三次或一半以上的；

　　（三）業主成員不再符合規定或約定成員資格的；

　　（四）出現本辦法第二十條規定物業管理委員會成員不得實施行為的；

　　（五）法律、法規或者工作規則中規定的其他情形。

　　業主成員出現本辦法第七條規定不宜作為物業管理委員會業主成員情形的，可由街道辦事處（鎮人民政府）決定是否予以免除成員資格。

　　第三十條  物業管理委員會出現成員空缺的，街道辦事處（鎮人民政府）可根據本辦法規定確定更換人選。

　　第三十一條  物業管理委員會的任期一般不超過三年。到期前一個月仍未能成立業主大會或者選舉產生業主委員會的，由街道辦事處（鎮人民政府）重新組建物業管理委員會。

　　重新組建物業管理委員會依據本辦法確定成員人選。重新組建完成前，相關資料移交社區居（村）民委員會保管。

　　第三十二條  物業管理委員會成立超過一年的，街道辦事處（鎮人民政府）對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會；能夠選舉產生業主委員會的，應當指導選舉產生業主委員會。

　　物業管理委員會任期自選舉產生新一屆業主委員會自動終止，物業管理委員會應及時與完成備案的新一屆業主委員會交接。

　　第三十三條  因物業管理區域調整、房屋滅失等客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，物業管理委員會應當停止履行職責。

　　第三十四條  物業管理委員會任期自動終止或無法存續的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在15日內收回物業管理委員會印章，作出解散物業管理委員會的決定，并自決定作出之日起5日內在物業管理區域內顯著位置進行公告。

　　

 

　　

第七章  附則

　　第三十五條  本辦法中相關文件、表格的示范文本由無錫市住房和城鄉建設局負責制定。

　　第三十六條  本辦法自2023年4月1日起施行。

來源：無錫市住建局